Surface habitable ou surface Carrez ? Par Century 21 Roquefort les Pins

Lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, un élément essentiel est à prendre en considération : il s’agit du calcul précis de la surface de ce logement. Or, à ce sujet, les obligations légales peuvent varier et il peut vous être demandé de fournir la surface Carrez ou la surface habitable.

Qu’est-ce que la surface habitable ?

Les critères de la loi Boutin qui définissent la surface habitable d’un logement stipulent que cette dernière désigne la surface totale de plancher construite. Il s’agit concrètement de l’espace réellement accessible aux habitants, dans lequel ils peuvent vivre quotidiennement et évoluer sans difficulté. Pour la calculer, il faut se baser sur l’intérieur nu des façades et enlever les éléments les éléments ci-dessous : 

– les espaces occupés par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les gaines

– les sous-sols, les combles non aménagés, les remises, les espaces extérieurs (terrasses, balcons, vérandas, loggias), les caves, garages et parking

– les parties du logement où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.  

La surface habitable recense donc les surfaces d’une habitation occupées au quotidien, ce qui n’est pas le cas de la surface selon la loi Carrez.

Qu’est-ce que la surface selon la loi Carrez ?

Créée en 1996, la loi Carrez a pour but de protéger les acheteurs lors de la mise en vente de biens immobiliers en copropriété. Si la surface habitable figure obligatoirement dans un contrat de location, la surface Carrez ne se calcule que dans l’éventualité d’une copropriété d’au moins 8m2. Elle figure également dans l’acte de vente, ce qui n’est pas forcément le cas de la surface habitable. 

La surface selon la loi Carrez désigne toute la surface de plancher des lieux clos et couverts. Il s’agit véritablement du calcul de l’ensemble des espaces couverts compris dans le bien en question.  À cela s’ajoutent les combles non aménagés, les sous-sols, les caves, les greniers et les parkings. 

Pourquoi est-il important de faire mesurer la surface Carrez et la surface habitable par un professionnel ?

Ces deux modes de mesure sont donc assez différents l’un de l’autre. Chacun possède sa propre utilité, en lien avec certaines situations bien précises. Par exemple, la surface habitable est obligatoire dans un bail d’habitation pour une résidence principale non meublée, alors que la superficie selon la loi Carrez se mentionne dans un acte de vente.

Il n’est pas imposé légalement de faire réaliser le mesurage par un professionnel, mais cette opération peut s’avérer complexe, et une erreur dans le mesurage peut engager votre responsabilité :  

• Pour la vente, si vous indiquez une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, l’acquéreur pour engager votre responsabilité et demander une diminution du prix de vente, au prorata du nombre de m2 manquants.
• Pour la location, si la surface du bien est inférieure à ce qui est exprimé dans le bail, votre locataire sera en droit de demander une diminution du loyer, proportionnelle à l'écart constaté.