La vente en viager

Qu’est ce que la vente en viager ?

Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.

Le décès futur du vendeur (le crédirentier) doit être imprévisible. L'acquéreur (le débirentier) ne doit donc pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le vendeur au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte authentique, la loi considère que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

La vente peut se faire en viager libre ou occupé :

Dans le cas du viager libre, dès la signature de la vente, l'acquéreur dispose librement du bien dès la signature de la vente. Il peut alors l’occuper ou le louer et en percevoir les loyers.

Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu. L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer tandis qu’un droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Le paiement du prix

Le prix est généralement constitué d'une somme versée le jour de la vente appelée « le bouquet » et d'une « rente viagère » que le vendeur perçoit jusqu'à son décès.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Il est librement fixé par les parties et équivaut en général à 30% de la valeur totale du bien.

La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes, s’il y a plusieurs vendeurs. En cas de décès de l'un des bénéficiaires, la rente peut être reversée intégralement au survivant : on dit que la rente est « réversible ». Elle peut également être réduite proportionnellement : on dit alors que la rente est « réductible ». La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères, notamment :

• Âge et espérance de vie du vendeur
• Valeur du bien
• Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué