Mandat simple ou mandat exclusif ?

Qu’est-ce qu’un mandat de vente ?

Le mandat de vente est un contrat bilatéral qui contractualise la relation entre le vendeur d'un bien et une agence immobilière. Il permet de confier de manière officielle à un agent immobilier la tâche de vendre un bien, tout en encadrant les services attendus et les honoraires perçus. Vendre un bien immobilier avec un agent immobilier nécessite donc la signature d'un mandat de vente, et pour être valable légalement, certaines mentions obligatoires doivent figurer sur le document :

• L'identité du mandant, ainsi que son adresse. Sa signature doit également y figurer. Si le bien concerné par le mandat est en indivision, chaque indivisaire devra figurer sur le mandat.
• L'identité du mandataire, l'agent immobilier doit mentionner son identité ainsi que son numéro de carte professionnelle. S'il s'agit d'une agence, elle doit faire figurer la dénomination sociale de l'entreprise, ainsi que le numéro de Registre du commerce et des sociétés.
• La désignation du bien concerné.
• Les conditions d'application du mandat, dont sa durée (3 mois par défaut), suivis d'une tacite reconduction mensuelle pendant un an, à compter de sa signature. Il est tout à fait possible de mentionner une durée différente, ainsi que des conditions de renouvellement, de résiliation ou de rétractation particulières.
• Le prix de vente, et les exigences en matière de prix de vente sous forme d'un montant ou d'une fourchette de prix.
• Les honoraires de l'agent immobilier ou de l'agence, sous forme de somme fixée ou de pourcentage. L'échéance du règlement, ainsi que la personne qui en a la charge entre le vendeur ou l'acquéreur.

Au moment de mettre en vente votre bien, vous avez le choix entre 2 types de mandats de vente : exclusif ou simple. 

Qu’est-ce qu’un mandat de vente exclusif ?

Comme son nom l’indique, le mandat exclusif consiste à confier l'exclusivité de la vente de son bien immobilier à une seule agence. Gage d'efficacité pour le vendeur et de confiance pour le professionnel, ce type de contrat présente un certain nombre d'avantages concrets.

Le mandat exclusif (ou "mandat confiance" chez CENTURY 21) implique, lui, un contrat signé avec une seule et unique agence, qui s'engage à tout mettre en œuvre pour vendre le bien rapidement (un certain nombre d'engagements et d'actions spécifiques sont indiqués dans le mandat).

• Durée et engagement

En général, le mandat est conclu pour une période conventionnelle de trois mois. Cependant, si vous n'êtes pas satisfait de la prestation de l'agence, il est possible de résilier votre contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le préavis indiqué sur le contrat.

• Les avantages du mandat exclusif

Ce type de mandat offre au vendeur la quasi-certitude d'une vente rapide. Avec un mandat exclusif, l'offre immobilière va bénéficier d'une meilleure promotion de la part du professionnel et d'un meilleur positionnement dans les pages d’annonces et en devanture de l'agence immobilière. Le bien aura donc plus de chances de se vendre rapidement et au meilleur prix. A l'inverse, un logement confié à plusieurs agences peut être présenté sur les sites à différents prix, ce qui risque de dérouter les éventuels acquéreurs qui vont aller comparer et être davantage tentés de négocier.

Confier son bien à une seule agence est également plus facile à gérer pour le propriétaire, surtout au niveau de l'organisation des visites et de la remise des clés. Il n'a alors qu'un seul interlocuteur avec lequel traiter. Par ailleurs, certaines agences travaillent en groupement. Dans ce cas-là, même si le bien est en exclusivité chez un professionnel de l'immobilier, l'annonce sera relayée dans les vitrines et auprès des clients de toutes les agences qui travaillent avec lui en groupement, multipliant ainsi les possibilités de le vendre. C'est donc une solution plutôt intéressante pour le vendeur.

Confier la vente de son logement à une seule et unique agence suppose évidemment de bien choisir le professionnel à qui vous allez donner le mandat pour être sûr de ses compétences, des services qu'il mettra à votre disposition et de sa capacité à vendre le bien rapidement.

Qu’est-ce qu’un mandat simple ?

Le mandat de vente simple est un contrat sans exclusivité signé entre le vendeur d’un bien immobilier et un professionnel de l’immobilier. Ce contrat permet alors au professionnel mandaté de commercialiser le bien immobilier pendant toute la durée définie dans le mandat de vente.

A la différence du mandat exclusif de vente, le mandat simple n’inclut pas de clause d’exclusivité. Cela signifie que le propriétaire peut, s’il le souhaite, mandater plusieurs agences immobilières, et même vendre son bien entre particuliers.  

• Durée et engagement

Le mandat simple est généralement conclu pour une durée de 15 mois (3 mois irrévocables + 12 mois révocables). Il est souvent considéré comme peu engageant puisque les propriétaires maintiennent leur droit de vendre, soit par d’autres agences, soit par leurs propres moyens. Néanmoins, la vente sous mandat simple est réglementée. En effet, si un propriétaire a signé un mandat simple avec une ou plusieurs agences, alors il s’engage à ne vendre entre particuliers que si l’acquéreur n’a pas découvert le bien via une des agences mandatées.

Lorsqu’un potentiel acquéreur visite le bien par le biais d’un professionnel de l’immobilier, ce dernier lui fait signer un bon de visite mentionnant la durée d’interdiction de vente directe. Cette durée peut aller jusqu’à 24 mois après la fin de la durée irrévocable du mandat simple. D’autre part, si le propriétaire vend son bien de particulier à particulier, alors il est dans l’obligation de communiquer l’identité de l’acquéreur aux agences avec lesquelles il a signé un mandat. Ainsi, chaque agence pourra vérifier, grâce aux bons de visite, que cet acquéreur n’a pas découvert le bien par son intermédiaire.

Si le propriétaire a bien trouvé l’acquéreur par lui-même, alors il ne paiera pas de frais d’agence immobilière. A l’inverse, si l’acquéreur a visité le bien avec une agence, alors les honoraires de cette dernière seront dus.

• Les avantages du mandat simple

Le principal avantage du mandat simple, comparé au mandat exclusif, est qu’il offre aux propriétaires vendeurs davantage de souplesse et de liberté dans la gestion de leur vente immobilière.

En effet, le fait de pouvoir travailler avec plusieurs professionnels permet que le bon déroulement de la vente ne dépende pas uniquement d’un professionnel. Ainsi, si le vendeur n’est pas satisfait du service d’une agence immobilière, la vente de son bien ne se retrouve pas « bloquée » jusqu’au terme du mandat et peut continuer par l’intermédiaire des autres agences mandatées. Par ailleurs, cela permet de faire jouer la concurrence entre les agences, puisque seulement celle ayant réussi à vendre le bien immobilier touchera sa commission.

Le mandat simple offre également au vendeur la possibilité de vendre son bien de particulier à particulier, et donc davantage de contrôle sur sa vente. Dans le cas d’un mandat exclusif, le vendeur est davantage limité dans ses actions, et doit s’en remettre uniquement au professionnel mandaté. Par ailleurs, vendre entre particuliers permet d’éviter les frais d’agence immobilière, et donc potentiellement d’optimiser son net vendeur.

• Les inconvénients du mandat simple

Le mandat simple présente toutefois divers inconvénients. En effet, les ventes immobilières sont généralement plus longues qu’avec un mandat exclusif de vente. Cela s’explique notamment par le fait que le mandat de vente simple offre souvent un peu moins de services que le mandat exclusif.

Enfin, si le vendeur peut travailler avec autant de professionnels de l’immobilier qu’il le souhaite, mandater trop d’agences peut être un frein dans sa vente immobilière. En effet, l’annonce du bien risque de se retrouver plusieurs fois sur le même portail immobilier, ce qui laisserait les acquéreurs penser que celui-ci ne se vend pas. Ils auront alors tendance à davantage négocier le prix de vente. D’autant plus si le bien est présenté à des prix différents.